온비드 공매 재산명세서 해석법과 꼭 확인할 주의사항 (압류재산)

공매를 통해 부동산을 싸게 낙찰받는 데 성공했다? 하지만 체납된 세금, 숨은 점유자, 철거 예정 건물까지 함께 인수했다면 어떨까요? 실제로 공매 투자에서 가장 많은 피해가 나는 이유는 바로 “공매명세서 해석 실패” 입니다.
이번 글에서는 초보자도 바로 이해할 수 있도록

• 공매명세서 항복별 의미
• 실전 주의 포인트
• 자주 나오는 함정 사례
• 입찰 전 체크리스트
• 명세서 해석 예시

까지 실제 투자자 관점에서 정리했습니다.

 

1. 공매 재산명세서란? 확인위치 및 구성 항목별 해석

공매명세서는 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)가 온비드에 공개한 공매물건의 법적 상태·권리관계·물리적 점유 상태를 담은 문서입니다.

공매 재산명세서는 압류재산에 대하여 공개되고 확인 할 수 있는 위치는 아래 사진을 참조하시면 될 것 같습니다.

주요 구성 항목은 아래 표와 같습니다.

항목명	설명
관리번호	해당 물건의 고유번호 (입찰 및 추적에 필요)
부동산의 표시	주소, 지번, 면적, 건물명세 등 물리적 정보
공부와의 차이	등기부·지적도 등과 실제 상태의 차이 (예: 무허가 건축, 미등기 건물 등)
점유현황	누가 점유 중인지, 명도 가능 여부 (매우 중요!)
임대차정보	임차인 존재 여부, 보증금, 전입일, 대항력·우선변제권 등
등기사항	근저당, 가압류, 압류 등 설정된 권리사항 (등기부등본과 연동해 확인)
인수되는 권리 여부	낙찰자가 인수해야 하는 권리 명시 (최우선 확인 항목)
특별매각조건	낙찰 후 이행해야 할 조건 (예: 공공시설 기부채납, 토지분할 조건 등)
기타 참고사항	법원 판결, 소송, 재개발 등 입찰에 중대한 영향을 줄 수 있는 사항 기록

 

2. 공매명세서에서 반드시 확인할 주의 포인트

공매는 경매보다 정보가 더 불친절합니다. 명세서 안에 작은 글씨로 숨겨진 위험이 많죠.

(1) 점유현황과 명도 가능성

• 실거주자, 세입자, 무단 점유자, 폐업 상가 여부
• “현장 확인 불가”로 되어 있다면 반드시 실사 필요

(2) 임차인 권리 존재 여부

• 전입일 + 확정일자 여부 = 대항력/우선변제권 판단
• 임차인이 있다면, 인수 대상 보증금 확인 필요

(3) 인수 권리 명시

• “인수되는 권리 있음” 명시된 경우, 구체 항목 확인
• 조세채권, 가압류, 도로사용권 등 인수 가능성 존재

(4) 공부와의 차이

• 미등기 건물, 무허가 건축물 → 소유권이전 불가 가능성
• “건물 미등기”일 경우, 건축물대장, 현황조사 병행 확인

(5) 특별매각조건 유무

• 지분 물건, 분할 불가, 기부채납 조건 등 이행 불가 시 취득 무효 가능성

3. 자주 발생하는 함정 사례 Top 3

사례 구분	상황 설명
소액임차인 인수	명세서에 '임차인 있음' 표기. 전입일·확정일자 빠짐 → 낙찰자가 인수해야 할 보증금 발생
점유자 무시	“점유자 미확인” 문구 무시하고 낙찰 → 폐업한 상가에 무단점유자 있음 → 명도 소송 장기화
조세채권 인수	국세·지방세 체납 건인 걸 모르고 낙찰 → 1,200만 원 지방세 낙찰자 인수

 

공매는 ‘최소한 등기부+명세서+현황조사’ 3종 세트를 종합해야 함. 하나라도 빠지면 함정에 빠지기 쉬움.

 

4. 낙찰 전 실전 체크리스트 8가지

번호	체크항목	확인방법
1	점유자 확인	명세서 + 현장 방문
2	임차인 여부 및 전입일·확정일자	명세서 + 주민등록 열람 + 임대차계약서 확인
3	말소기준권리 및 후순위 권리	등기부등본 + 명세서
4	인수되는 권리 명시 여부	“인수되는 권리 없음/있음” 명시 줄 확인
5	조세채권 및 공과금 미납 여부	명세서 ‘기타사항’ + 현장 확인
6	특별매각조건 존재 여부	명세서 별도 항목 + 캠코 문의
7	건축물대장·토지이용계획 확인	건축물대장, 지자체 민원24 이용
8	명세서 발급일자 확인 (정보 최신성)	“작성일” 또는 “게시일” 확인 → 오래된 명세서일 경우 직접 문의 필요

 

5. 공매명세서 샘플 해석 예시

예시: 서울 영등포구 대림동 ○○아파트 (2024년 온비드 공매)

항목명	내용
점유현황	임차인 점유 중. 전입 2021.05.10 / 확정일자 있음
임차보증금	5,000만 원 (소액임차인 기준 이하) → 최우선변제권 있음
인수되는 권리	“있음” 표시. 해당 임차보증금 일부 낙찰자가 인수
공부와의 차이	없음
특별매각조건	없음
기타사항	지방세 200만 원 체납 → 낙찰자가 인수해야 함 (법정 우선권 있음)

 

이 경우 낙찰가는 감정가 대비 80% 수준이었으나, 보증금 + 지방세까지 합치면 실질 매입가는 약 92%로 올라감.

6. 결론 : 명세서는 '팀'이 아니라 '경고장'입니다.

공매는 겉보기엔 싸보이지만, 명세서 안에 숨어 있는 함정이 많습니다. 낙찰 후 낭패 보지 않으려면 반드시 명세서를 조목조목 분석 고, 항목마다 “내가 인수하는 게 있는가?”를 기준으로 판단하세요.
명세서 + 등기부등본 + 현황조사 3가지를 '한 장의 표'로 정리하는 습관을 들이면, 공매 실력이 빠르게 성장합니다.