부동산 경매 공매 용어 쉽게 정리하기 ; 초보자도 알기 쉬운 경매 공매 필수 용어

부동산 경매·공매(경공매)를 처음 접하면 복잡한 용어들이 큰 벽처럼 다가옵니다. “대항력? 우선변제권? 말소기준권리? 배당요구? 이게 다 뭐야?” 실제로 경공매 초보자들이 처음 실패하는 이유 중 하나는 권리분석을 용어로만 읽고 넘어가는 것입니다. 이 글에서는 꼭 알아야 할 필수 용어들을 정의부터 실제 사례, 실무 의미, 초보자 실수까지 풀어서 정리했습니다.

 

1. 대항력

구분	내용
정의	임차인이 “내가 이 집에 살고 있다”는 사실을 제3자(예: 낙찰자)에게 주장할 수 있는 권리.
사례	서울의 한 다세대주택에서 임차인이 보증금 5000만 원에 전입했으나, 근저당권보다 늦게 들어가 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않고 퇴거를 요구한 사례. 반대로 근저당권보다 빠른 전입이면 낙찰자도 인수해야 함.
실무 의미	등기부등본에서 말소기준권리보다 앞선 전입 세대는 반드시 인수해야 합니다. 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있으니 전입일·점유 여부·임대차계약서를 꼼꼼히 확인하세요.
초보자 실수	임차인이 있다고 무조건 인수하는 줄 착각하거나, 반대로 임차인이 나가줄 거라 기대하고 무리하게 입찰.
전문가 팁	현장 방문 + 전입세대 열람 + 주민 면담으로 현황을 반드시 확인하세요.

2. 우선변제권

구분	내용
정의	경매 배당 시, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리.
사례	경기도의 한 빌라에서 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받았고, 낙찰자가 보증금을 떠안지 않고 배당에서 정산해 부담을 덜었던 사례.
실무 의미	확정일자까지 받지 않으면 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 임차인 입장에서도 반드시 확정일자를 챙겨야 합니다.
초보자 실수	임차인이 우선변제권을 가진 줄 모르고 낙찰가를 낮게 잡았다가, 추가 비용 없이 권리가 정리된 걸 뒤늦게 알고 손해 보는 경우.
전문가 팁	임차인 보증금이 배당에서 해결되는지, 낙찰자가 인수해야 하는지 명확히 구분하고 입찰가에 반영하세요.

 

3. 말소기준권리

구분	내용
정의	어떤 권리부터 뒤의 권리들이 경매로 모두 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 권리.
사례	갑구에 소유권, 을구에 근저당권·전세권·가압류가 있는 빌라에서 근저당권이 말소기준권리였다. 이보다 후순위 전세권은 소멸됐고, 전세권자는 배당요구를 하지 않아 보증금을 날린 사례.
실무 의미	등기부등본의 ‘을구’에서 가장 빠른 등기일자를 가진 권리가 핵심입니다. 말소기준권리를 잘못 파악하면 임차인, 전세권, 후순위 권리 인수 리스크가 발생합니다.
초보자 실수	등기부등본 해석을 못 하고 단순히 “낙찰받으면 다 해결되겠지”라고 생각하는 것.
전문가 팁	물건 조사 단계에서 권리분석이 어려우면 경매 전문가나 경매교육 기관의 도움을 받으세요.

 

4. 배당요구

구분	내용
정의	경매에서 자기 권리(보증금 등)를 주장하기 위해 “나도 배당해 달라”고 신청하는 것.
사례	소액 임차인이 배당요구 기한을 놓쳐 보증금을 날리고, 낙찰자는 추가 비용 없이 깨끗이 인수한 사례.
실무 의미	배당요구는 경매 개시 공고일로부터 일정 기간(보통 2주~1개월) 내에 해야 합니다. 이를 하지 않으면 후순위로 밀려 권리 보호를 못 받습니다.
초보자 실수	임차인 입장에서 배당요구를 안 하고, 낙찰자 입장에서 이 사실을 놓쳐 잘못된 입찰가를 산정하는 것.
전문가 팁	법원 사이트에서 ‘배당요구 종기일’ 확인 + 현장 임차인에게 직접 물어보기.

 

5. 감정가

구분	내용
정의	법원이 경매 개시 전, 해당 부동산의 가치를 산정한 기준 가격.
사례	서울의 한 아파트 감정가 5억, 2번 유찰 후 최저가 3억 2천만 원까지 떨어짐.
실무 의미	감정가는 시장가격과 다를 수 있음. 감정평가사가 보수적으로 평가하거나 시장상황 변동으로 실제 거래가와 차이 발생.
초보자 실수	감정가를 곧 시장가로 착각하고 너무 높은 가격에 입찰.
전문가 팁	현장 실사 + 인근 실거래가 조사로 실질 가치를 따져라.

 

6. 낙찰가율

구분	내용
정의	낙찰가 ÷ 감정가 × 100. 경매에서 최종 낙찰가가 감정가의 몇 %로 결정됐는지 나타내는 지표.
사례	감정가 5억 → 낙찰가 4억이면 낙찰가율은 80%.
실무 의미	낙찰가율이 낮으면 투자 매력이 높아 보이지만, 권리·명도·수리 리스크가 크거나 입지가 약한 경우일 수 있음.
초보자 실수	낙찰가율만 보고 싸다고 입찰했다가 예상 외의 추가비용(리모델링, 법적 분쟁) 발생.
전문가 팁	단순 숫자가 아닌 낙찰가율의 배경을 분석하라.

 

7. 유찰

구분	내용
정의	입찰자가 없어 경매가 다음 회차로 넘어가는 것. 매번 20~30%씩 최저가 하락.
사례	1회차 입찰 없음 → 최저가 20% 하락 / 2회차 입찰 없음 → 최저가 재하락.
실무 의미	유찰된 물건은 가격 매력도가 높아질 수 있지만, 시장의 외면을 받는 이유(위치, 권리, 상태 등)를 반드시 파악해야 함.
초보자 실수	무조건 “세 번 유찰되면 꿀물건”이라 믿고 입찰했다가 수리 불가·불법 건축물 낙찰.
전문가 팁	유찰 사유를 철저히 분석하고 입찰 참여 여부 결정.

 

8. 명도

구분	내용
정의	낙찰 후 점유자가 나가지 않으면 강제집행을 통해 퇴거시키는 절차.
사례	상가 임차인이 낙찰 후 명도 요구를 무시해 법적 소송 → 강제집행 집행관 투입.
실무 의미	명도는 비용·시간·스트레스가 수반됨. 자진 퇴거 유도(이사비 협상)가 이상적.
초보자 실수	“낙찰받으면 다 비워주겠지”라고 생각하고 명도 준비 없이 입찰.
전문가 팁	낙찰 전 현장 방문, 점유자 상황 체크 → 명도 리스크 반영한 입찰가 산정.

 

9. 소액임차인

구분	내용
정의	주택임대차보호법상, 일정 보증금 이하로 보호받는 임차인.
사례	서울 기준 보증금 1억 이하 임차인은 최우선변제권으로 경매 배당 시 최우선으로 보장.
실무 의미	소액임차인은 말소기준권리보다 후순위라도 일정 금액은 최우선으로 배당받음.
초보자 실수	소액임차인의 최우선변제권을 무시하고 낙찰, 보증금 인수 예상 못 함.
전문가 팁	지역에 따라 기준 보증금·최우선변제 금액이 다르니 최신 기준 확인.

10. 헷갈리기 쉬운 용어 비교

구분	대항력	우선변제권
성격	점유 전입 기반의 제3자 주장권	확정일자 기반의 배당 순서 우선권
보호 범위	낙찰자에게 인수되는 권리	배당금에서 선순위로 보증금 받는 권리
실무 중요성	임차인을 인수해야 하는지 판단할 때 필요	낙찰자가 부담할 보증금이 줄어드는지 판단 할 때 필요

 

11. 추가 주의사항

✔ 임대차계약서, 확정일자, 전입일을 한 세트로 확인하세요.
✔ 등기부등본 갑구·을구를 빠짐없이 해석하세요.
✔ 이해 안 되는 부분은 전문가 도움을 받거나 공부하고 투자하세요.

 

12. 결론 : 용어를 모르면 실패, 이해하면 기회

부동산 경공매는 권리 분석 싸움입니다. 용어 하나하나의 정확한 이해가 ✔ 안전한 투자, ✔ 적정 입찰가 계산, ✔ 리스크 최소화로 이어집니다. 초보 투자자라면 오늘 정리한 용어를 꼭 복습하고, 작은 물건부터 경험을 쌓으며 투자 감각을 키우세요!