경매와 공매의 차이, 초보자도 한눈에 이해하기

최근 부동산 경기 침체, 매매 거래량 감소 속에서 경공매(경매·공매) 시장이 개인 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.특히 부동산 가격이 하락세일 때, 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회로 주목받죠.하지만 문제는 초보자 입장에서는 너무 복잡하다는 것! ‘어디서 시작해야 할지’, ‘경매랑 공매는 뭐가 다를지’, ‘내가 과연 잘할 수 있을지’ 고민이 생깁니다.그래서 오늘은 경매와 공매의 기본 개념, 차이점, 주의할 점, 그리고 초보자를 위한 실전 팁까지 한 번에 정리해드립니다.

 

1. 경매란 무엇인가?

부동산 경매란, 채무자가 빚을 갚지 못해 법원이 해당 부동산을 강제로 팔아 채권자에게 돈을 갚게 해주는 절차입니다. 쉽게 말해, 법원이 강제로 부동산을 시장에 내놓는 것이죠.

경매의 특징

• 법원이 주관한다
• 입찰 방식은 법원 현장 또는 전자입찰(대법원 사이트)이다.
• 감정가 대비 몇 %에서 낙찰될지가 매우 중요하다.(낙찰가율)
• 유찰되면 최저가가 내려가 투자자에게 기회가 온다.
• 하지만 권리분석(임차인, 근저당권, 가압류 등)이 필수다.
• 낙찰 후 명도 문제(점유자 내보내기)가 생길수 있다.

2. 공매란 무엇인가?

부동산 공매란, 국가·공공기관(예: 국세청, 캠코)이 세금이나 공공 채권을 받지 못해 압류한 재산을 온비드 같은 플랫폼에서 공개 입찰로 매각하는 절차입니다.

 

공매의 특징

• 캠코, 국세청 등 공공기관이 주관한다.
• 입찰은 온라인(온비드, 캠코 사이트)으로 진행된다. 
• 세금체납 등으로 압류된 물건이 많다.
• 경매보다 물건이 저렴하고 경쟁이 적은 경우도 있다.
• 명도 문제가 거의 없거나 적은 물건이 많다.
• 다만, 공매명세서를 꼼꼼히 읽어 세금 인수 위험을 피해야 한다.

3. 경매 vs 공매 차이점을 표로 한눈에 비교

구분	경매(법원경매)	공매(온비드, 캠코 공매)
주관	법원	캠코, 국세청 등 공공기관
입찰 방식	법원 현장 또는 전자입찰 (대법원)	온라인 입찰 (온비드, 캠코)
물건 종류	개인 소유 부동산	세금·채무 체납 압류 자산
정보 확인	법원 경매 정보 사이트, 민간 경매업체	온비드, 캠코 공식 공매 사이트
위험 요소	명도 문제, 복잡한 권리분석	공공채권 우선순위, 체납 인수 위험
장점	시세보다 저렴, 고수익 기회 많음	비교적 안정적, 초보자도 접근 용이
단점	권리분석, 명도 리스크, 경쟁 심화	세금·공과금 인수, 인기물건 경쟁 치열

 

4. 초보자가 반드시 주의할 점

 

경매에서 주의 할 것

• 임차인 대항력 우선변제권 확인 : 전입세대 열람, 임대차계약서, 확정일자 등을 꼼꼼히 검토
• 권리분석 실패 사례 : 후순위로 잘못 알고 낙찰받았다가, 보증금이나 대출금 못 받는 상황이 생길 수 있음.
• 명도 리스크 : 낙찰 후 점유자가 퇴거를 거부하면 강제집행 필요, 추가비용 시간 발생.

공매에서 주의 할 것

• 세금 공과금 인수 여부 : 공매명세서에 기재된 체납 세금 관리비를 낙찰자가 떠안는지 체크
• 공매절차 오해 사례 : 유찰되면 싸지겠지? 생각했다가, 인기 물건은 유찰 없이 경쟁이 붙어 오히려 더 비싸지는 경우 있음.
• 온라인 입찰 미숙 : 온비드 시스템 미숙지로 입찰 시간 놓치는 경우가 많음.

5. 초보자를 위한 실전 팁

•  경매는 권리분석 훈련이 필요하다 → 민간 경매교육·강의 활용 추천.
•  공매는 온비드 사용법 숙지부터 → 온비드 실습 계정을 만들어 연습할 것.
•  소액 투자부터 경험 쌓자 → 빌라, 오피스텔, 소형 상가 등 작은 물건으로 시작.
•  현장 실사가 필수 → 서류상으로만 판단하면 큰 함정에 빠질 수 있음.

6. 결론 : 경공매, 준비된 투자자에게만 기회가 온다!

부동산 경매와 공매는 모두 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 매력적인 투자 방식입니다. 하지만 두 시장 모두 결코 쉽지 않습니다.권리분석, 세금 인수, 명도 문제 같은 복잡한 요소를 제대로 이해하고 준비해야만 성공할 수 있습니다.
특히 초보자라면 욕심을 내기보다

✔ 작은 물건으로 경험을 쌓고,
✔ 현장 실사와 서류 분석을 철저히 하고,
✔ 유사 사례를 꾸준히 공부하며 투자 감각을 키우는 것이 중요합니다.

요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기에는, 좋은 기회와 큰 함정이 공존합니다. 준비된 투자자에게만 진짜 기회가 열린다는 점, 꼭 명심하세요.