부동산 경매 공매 초보자도 쉽게 이해하는 말소기준권리와 등기부등본 분석

부동산 경매나 공매에 참여할 때 가장 중요한 포인트 중 하나는 바로 "말소기준권리"입니다. 이 권리를 제대로 이해하고 찾아낼 수 있어야 안전한 투자가 가능합니다. 오늘은 등기부등본을 기준으로 말소기준권리를 어떻게 찾는지 한번 알아보겠습니다.

 

1. 말소기준권리란?

말소기준권리는 공매로 낙찰받은 부동산에 설정된 여러 권리들 중, 소멸되는 권리와 인수해야 하는 권리를 나누는 기준입니다.
쉽게 말해, 이 권리 이후에 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 말소(소멸)되고, 그 이전에 설정된 권리들은 낙찰자가 떠안아야 한다는 의미입니다.

2. 말소기준권리가 될 수 있는 권리 종류

말소기준권리가 될 수 있는 대표적인 권리는 다음과 같습니다.
가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 (단, 배분 요구를 해야 말소기준권리가 됨) 중 등기일자가 가장 빠른 권리가 말소기준권리입니다.

번호	권리종류	정의	특징
1	가압류	채권자가 소송 중 또는 소송 전에 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 조치	임시적이지만, 등기된 시점이 빠르면 강력한 말소기준권리가 됨. 이후 설정된 근저당이나 임대차는 말소될 수 있음. 가압류가 설정된 재산은 이후 자유롭게 처분할 수 없고, 다른 사람이 권리를 설정해도 우선순위에서 밀립니다.
2	압류	국가(세무서 등) 또는 법원이 강제집행을 위해 재산을 직접 묶어두는 조치	세금 체납 등으로 인한 압류는 법정 우선순위가 있어서 임차인보다 앞설 수 있음. 소유자는 압류된 재산을 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다.
3	근저당권	은행이나 금융기관이 돈을 빌려주면서 담보로 설정하는 권리	일정 금액까지 계속해서 빌렸다 갚을 수 있는 ‘한도 담보’ 형식. 이 권리보다 선순위로 대항력 있는 임차인만 보호됨.
4	저당권	근저당과 유사하나, 특정 금액에 대해 단발성으로 담보를 설정하는 것	근저당은 한도 금액까지 여러 번 빌릴 수 있지만, 저당은 단 1회의 대출에만 사용됨.
5	담보가등기	나중에 본등기를 하겠다는 ‘예비 등기’	가등기의 날짜가 빠르면 이후의 근저당, 임차권 등은 무효화될 수 있음.
6	경매개시 결정등기	법원이 경매를 시작하면서 부동산에 공식적으로 경매 개시를 알리는 등기	이 등기보다 후순위 권리는 대부분 말소되며, 이전 등기된 권리는 낙찰자가 인수.
7	전세권	전세 계약을 등기부에 올려 물권으로서 효력을 가지게 만든 권리	경매나 공매 절차에서 배분요구를 해야 말소기준권리가 되며, 배분요구를 하지 않으면 후순위로 간주되어 권리 소멸.

3. 말소기준권리 찾는 원리와 사례 분석

선순위 권리: 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리 → 낙찰자가 인수해야 함
후순위 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리 → 낙찰로 소멸됨

사례 1: 근저당권이 말소기준권리라면 그 이후 전세권, 가처분은 소멸. 그 이전 권리는 인수.

2020.1	이전가등기	인수
2021.2	지역권	인수
2022.3	근저당권	말소기준권리
2024.4	전세권	말소
2025.5	가처분	말소

사례 2: 가압류가 말소기준권리일 경우, 이후 근저당권과 후순위 임차인은 소멸되고, 가처분, 선순위 임차인은 인수.

2020.1	가처분	인수
2021.2	임차인	인수 (선순위 임차인, 대항력 있음)
2022.3	가압류	말소기준권리
2024.4	근저당	말소
2025.5	임차인	말소 (후순위 임차인, 대항력 없음)

사례 3: 담보가등기가 말소기준권리면 이후 근저당권, 가압류는 소멸, 지상권은 인수.

2020.1	지상권	인수
2021.2	담보가등기	말소기준권리
2022.3	가압류	말소
2024.4	근저당	말소
2025.5	근저당	말소

4. 등기부등본에서 말소기준권리 찾는 방법

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 
표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 면적 등)
갑구: 소유권 관련 내용 (압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 환매등기, 예고등기 등)
을구: 소유권 외 권리 사항 (근저당, 전세권, 지상권, 지역권 등)\

등기부등본은 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고 동일한 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호를 기준으로 우선순위를 결정합니다. 

5. 마무리 

경매 공매 권리 분석의 핵심은 말소기준권리 파악부터 시작됩니다. 을구에서 등기일자가 가장 빠른 권리가 기준이 되며, 그 이전 권리는 인수, 이후는 소멸됩니다. 이점을 유념하시어 낙찰 후에 인수되는 권리는 무엇인지, 소멸되는 권리는 무엇인지 잘 파악하여 성공적인 경매, 공매를 하시기 바랍니다.